بيع الوقف أو استبداله في السعودية: متى يجوز، ومن يأذن، وكيف يُدار البيع؟
الأصل أن الوقف لا يُباع. لكن كثيرًا من النظّار ومجالس إدارات الجمعيات يجدون أنفسهم أمام عقار موقوف تعطلت منافعه أو صار ريعه لا يساوي شيئًا أمام قيمته، فيسألون: هل يجوز بيعه وشراء بدل أنفع منه؟ الجواب نعم بشروط، وأهمها أن يسبق البيعَ إذنُ الجهة المختصة.
الخلاصة في سطور
بيع الوقف في حقيقته استبدال: يُباع الأصل ليُشترى بثمنه بدل يكون وقفًا مكانه، ولا يُصرف الثمن في غير ذلك.
المادة الثانية عشرة من لائحة تنظيم أعمال النظارة تحظر على الناظر استبدال أصل الوقف دون إذن الجهة المختصة، وتلزمه بإشعار الهيئة العامة للأوقاف خلال عشرة أيام عمل من إتمامه.
المحكمة لا تأذن إلا بعد ثبوت الغبطة والمصلحة للوقف، ويُثبت ذلك عادةً بتقييم أهل الخبرة.
البيع بمنافسة مكتوبة وموثقة هو ما يحمي الناظر وأعضاء المجلس من الطعن في الثمن لاحقًا.
متى يُقبل طلب بيع الوقف أو استبداله؟
المعيار هو مصلحة الوقف، لا رغبة الناظر ولا حاجة الجهة إلى السيولة. ومن الحالات التي يُبنى عليها الطلب في العادة:
تعطل منافع العقار أو تهدمه مع عجز الوقف عن عمارته.
ريع ضعيف جدًا مقارنة بالقيمة السوقية للأصل، مع وجود بدل يدرّ عائدًا أعلى.
أرض صغيرة أو حصة مشاعة لا يمكن استثمارها منفردة.
عقار بعيد عن إدارة الناظر أو في موقع تغيّر استعماله.
ويبقى شرط الواقف حاكمًا: إذا نصّ على منع البيع أو على طريقة معينة للاستبدال، فلا يُعدل عنه إلا بإذن الجهة المختصة ولمصلحة ظاهرة.
من يأذن بالبيع؟
يختلف الجواب بحسب نوع العقار ومن يتولى نظارته:
وقف له ناظر خاص (فرد أو جمعية أو مجلس نظارة): الإذن من المحكمة المختصة، وفق ما ينظمه نظام المرافعات الشرعية في باب الإنهاءات.
وقف تتولى الهيئة العامة للأوقاف نظارته: مجلس إدارة الهيئة هو من يوافق على التصرف في أصوله بالبيع وشراء البدل، بحسب المادة السابعة من نظام الهيئة.
عقار مملوك للجمعية وليس موقوفًا: لا يحتاج إذن استبدال، لكنه يخضع للائحة الأساسية. والمادة الثانية والثلاثون من اللائحة التنفيذية لنظام الجمعيات والمؤسسات الأهلية تقرر أنه إذا خلت اللائحة الأساسية من نص فلا يتصرف المجلس إلا بإذن الجمعية العمومية.
ولهذا فأول سؤال نطرحه على أي مجلس: هل العقار موقوف بصك وقفية، أم مملوك للجمعية بصك ملكية؟ كثير من الجمعيات تسمي عقاراتها الاستثمارية «أوقافًا» وهي غير موثقة وقفًا، والعكس يحدث أيضًا.
الخطوات العملية لبيع الوقف واستبداله
فحص المستندات: صك الوقفية وشرط الواقف، وصك العقار وهل هو محدّث ومسجل، وصك النظارة.
التقييم: تقرير من مقيّم معتمد، والأفضل أكثر من تقرير، مع بيان الريع الحالي والبدل المقترح وعائده المتوقع.
القرار الداخلي: قرار مسبَّب من الناظر أو مجلس الإدارة، وموافقة الجمعية العمومية حيث تلزم.
طلب الإذن من المحكمة المختصة، مرفقًا به ما يثبت المصلحة.
طرح العقار للبيع بمنافسة أو مزاد موثق، ومقارنة أعلى عرض بالتقييم.
حفظ الثمن وفق ما يحدده الإذن، ثم شراء البدل وتوثيقه وقفًا، وإشعار الهيئة العامة للأوقاف.
أخطاء تعرّض الناظر والمجلس للمساءلة
توقيع عقد البيع أو استلام عربون قبل صدور الإذن.
البيع لطرف ذي علاقة. المادة الثامنة عشرة من لائحة تنظيم أعمال النظارة تحظر على الناظر التعاقد مع نفسه أو مع أقاربه حتى الدرجة الثانية في شؤون الوقف، وقواعد حوكمة الجمعيات توجب على العضو الإفصاح والامتناع عن التصويت.
الاكتفاء بتقييم واحد أو بعرض مشترٍ واحد دون إعلان.
السير في البيع وصك العقار غير محدّث، فيتعطل الإفراغ بعد الترسية.
صرف الثمن في المصاريف التشغيلية بدل شراء البدل.
واللائحة نفسها ترتب على مخالفات الناظر جزاءات تبدأ بالإنذار وتصل إلى غرامة قد تبلغ خمسمائة ألف ريال وإلى العزل.
كيف نساعد النظّار ومجالس الجمعيات؟
تتولى شركة محمود عادل الثمالي للمحاماة ملف البيع والاستبدال من أوله إلى آخره من مكاتبها في الرياض وجدة والطائف والخبر:
دراسة قابلية الاستبدال: هل تتحقق المصلحة، وما الإذن اللازم، وما الذي يجب تصحيحه في الصكوك أولًا.
إعداد طلب الإذن وتمثيل الناظر أمام المحكمة.
إدارة منافسة البيع: كراسة الشروط، الإعلان، فتح المظاريف، ومحضر الترسية.
صياغة عقد البيع وتوثيق البدل وقفًا.
أسئلة شائعة
هل يكفي قرار مجلس الإدارة لبيع وقف الجمعية؟
لا. قرار المجلس خطوة داخلية لازمة، لكن استبدال أصل الوقف يحتاج إذن الجهة المختصة، وقد يحتاج موافقة الجمعية العمومية بحسب اللائحة الأساسية.
هل يجوز شراء البدل في مدينة أخرى؟
يُنظر فيه بحسب شرط الواقف وما يتضمنه الإذن. ويُعرض ذلك على المحكمة ضمن الطلب نفسه مع بيان وجه المصلحة.
كم تستغرق الإجراءات؟
تختلف المدة بحسب اكتمال المستندات وسلامة الصكوك. أكثر ما يؤخر الملفات صك غير محدّث أو نظارة غير موثقة، ولذلك نبدأ بهما.
هذا المقال للتوعية العامة ولا يغني عن دراسة مستندات كل وقف على حدة.
تعليقات