التعويض عن إيقاف البلدية تراخيص البناء: الدعوى أمام ديوان المظالم 2026

17 سبتمبر

3 دقيقة قراءة

تاريخ التحديث: قبل 5 أيام

الجواب المباشر: القرار الإداري المشروع قد يرتب تعويضًا إذا ألحق بشخص بعينه ضررًا خاصًا وغير عادي يتجاوز ما يتحمله عموم الناس، وهذه هي قاعدة المسؤولية الإدارية بلا خطأ التي يطبقها ديوان المظالم. في حكم منشور عام 2025، حصل مواطن على منحة أرض سكنية بصك عام 1420هـ ثم أوقفت البلدية تراخيص البناء في المخطط كاملًا، فبقيت الأرض معطلة 12 عامًا، وانتهت الدعوى بحكم يقرّ مبدأ التعويض عن الحرمان من الانتفاع.

آخر تحديث: 17 سبتمبر 2026 — الرياض

متى تُسأل الجهة الإدارية عن قرار مشروع؟

نظام المرافعات أمام ديوان المظالم الصادر بالمرسوم الملكي رقم (م/3) وتاريخ 22-01-1435هـ يجعل المحاكم الإدارية مختصة بدعاوى التعويض عن قرارات الجهات الإدارية وأعمالها. المسؤولية الإدارية نوعان: مسؤولية عن خطأ (قرار معيب)، ومسؤولية بلا خطأ حين يكون القرار مشروعًا لكنه يحمّل فردًا عبئًا خاصًا للمصلحة العامة. إيقاف تراخيص البناء لتنظيم المخطط أو لوجود خدمات مزمعة قد يكون مشروعًا، لكن استمراره سنوات دون بديل يحوّل العبء إلى ضرر خاص يستوجب التعويض.

ما الذي أثبته المواطن في قضية المخطط؟

ثلاثة أمور: ملكية ثابتة بصك شرعي، وقرار إداري صريح بإيقاف التراخيص، ومدة طويلة لم تقدم فيها البلدية حلًا أو استبدالًا. الدائرة الإدارية وازنت بين حق الجهة في التنظيم وحق المالك في الانتفاع، فرأت أن الحرمان الممتد اثني عشر عامًا ضرر خاص يستحق التعويض، وقدّرته بالاستعانة بخبرة عقارية عن أجرة المثل أو نقص القيمة.

عناصر دعوى التعويض الإداري عن إيقاف البناء

العنصر	ما يجب إثباته	المستند
الملكية	صك ساري أو سجل عقاري	الصك، مستخرج التسجيل العيني
القرار الإداري	إيقاف التراخيص أو رفض الطلب	خطاب البلدية، رد منصة بلدي
الضرر الخاص	حرمان من الانتفاع يخصك دون العموم	تقرير خبير عقاري
المدة	طول الإيقاف دون بديل	تواريخ الطلبات والردود
التظلم	تظلم إداري سابق للدعوى	رقم التظلم ورده أو انقضاء مدته

من واقع الممارسة: التظلم أولًا ثم الدعوى

الدعوى الإدارية تُرفض شكلًا إن لم يسبقها تظلم إلى الجهة خلال المدة النظامية، وكثير من الملاك يخسرون بسبب هذا وحده. نبدأ في شركتنا بتظلم مكتوب يطلب أحد ثلاثة: رفع الإيقاف، أو أرض بديلة، أو التعويض؛ ثم نرفع الدعوى أمام المحكمة الإدارية بعد الرد أو انقضاء ستين يومًا، ونطلب انتداب خبير عقاري لتقدير الضرر منذ الجلسة الأولى.

الأسئلة الشائعة

هل يمكن المطالبة بأرض بديلة بدل التعويض النقدي؟

نعم، طلب الاستبدال يُقدَّم للجهة أولًا، وللمحكمة الإدارية أن تقضي بالتعويض إذا تعذر.

هل يسقط الحق في التعويض بالتقادم؟

دعاوى التعويض الإداري تخضع لمدد نظامية تُحسب من تاريخ العلم بالضرر، والضرر المستمر يُجدد الميعاد في تقدير كثير من الدوائر.

ما الفرق بين هذه الدعوى ودعوى نزع الملكية؟

نزع الملكية ينقل الأرض للجهة بتعويض مقدر نظامًا، أما إيقاف التراخيص فيُبقي الملكية ويعطل الانتفاع، وتعويضه عن الحرمان لا عن القيمة كاملة.

المراجع النظامية

نظام المرافعات أمام ديوان المظالم الصادر بالمرسوم الملكي رقم (م/3) وتاريخ 22-01-1435هـ
نظام نزع ملكية العقارات للمنفعة العامة ووضع اليد المؤقت على العقار الصادر بالمرسوم الملكي رقم (م/15) وتاريخ 11-03-1424هـ
نظام البلديات والقرى وتنظيمات وزارة البلديات والإسكان

أرضك موقوفة عن البناء بقرار من البلدية؟

أرسل عبر واتساب على الرقم 0530099485 صورة الصك وآخر رد من البلدية، وستصلك خلال يوم عمل واحد قراءة أولية للموقف. أتعابنا تُحدد كاملة قبل البدء.

احجز جلسة مسائية 15 دقيقة

إعداد: المحامي محمود عادل الثمالي — الشريك المؤسس والمدير التنفيذي، محكّم تجاري معتمد، 8 سنوات من الخبرة في الترافع أمام المحاكم السعودية.

قطاع: المنازعات العقارية والإدارية | مراجعة: اعتماد الشريك المؤسس

الشركة: شركة محمود عادل الثمالي للمحاماة والاستشارات القانونية والتحكيم — الرياض (العليا)، جدة، الطائف — ISO 9001، ISO 31022، ISO 37000، عضو شبكة TerraLex. فريق القيادة

مقالات مرتبطة: دليل الدعاوى العقارية في ناجز 2026 · دليل أنواع الدعاوى في السعودية

القضايا المشار إليها أحكام قضائية منشورة ومجهّلة الأطراف، تُعرض للتوضيح النظامي فقط. هذا المقال معلومات قانونية عامة ولا يُعد استشارة في واقعة بعينها.

عن شركة محمود عادل الثمالي للمحاماة

شركة محمود عادل الثمالي للمحاماة والاستشارات القانونية والتحكيم شركة محاماة سعودية تقدم الاستشارات والتمثيل في العقارات والتسجيل العيني، ويمكنك التواصل معها مباشرة عبر واتساب 0530099485. آخر تحديث: سبتمبر 2026.