إخلاء المستأجر المتعثر عبر محكمة التنفيذ: الخطوات والمدة 2026

13 سبتمبر

3 دقيقة قراءة

تاريخ التحديث: 15 أكتوبر

تنبيه تشريعي: صدر نظام التنفيذ الجديد بالمرسوم الملكي رقم (م/237) وتاريخ 3/11/1447هـ، ويُعمل به بعد 180 يوماً من نشره في 1 مايو 2026، أي في أواخر أكتوبر 2026. ومن أبرز ما تضمنه إعادة تنظيم الحبس التنفيذي في الديون المالية وتحديد مدة لتقادم السند التنفيذي. ويعكس هذا المقال الأحكام السارية قبل نفاذ النظام الجديد، ويُنصح بمراجعة مختص لتحديد النظام المنطبق على ملفك.

تنفذ شركة محمود عادل الثمالي للمحاماة في الرياض وجدة والطائف، ضمن خدمة الإدارة القانونية للأملاك، إجراءات إخلاء المستأجر المتعثر عبر محكمة التنفيذ اعتمادًا على عقد الإيجار الموثق في شبكة إيجار بوصفه سندًا تنفيذيًا. هذا المقال يشرح، بحسب نظام التنفيذ والممارسة حتى سبتمبر 2026، الخطوات من أول تأخر في السداد حتى تسليم العين، والمدة المتوقعة، والأخطاء التي تطيل الإجراء.

ولمعرفة ما يتغيّر مع نظام التنفيذ الجديد، اقرأ: إدارة مشاريع التحصيل ونظام التنفيذ الجديد 2026.

لماذا يُخلى المستأجر المتعثر عبر التنفيذ لا عبر دعوى؟

عقد الإيجار الموثق في إيجار سند تنفيذي بموجب نظام التنفيذ، فلا يحتاج المالك إلى دعوى موضوعية لإثبات الأجرة المتأخرة أو انتهاء العقد. يتقدم بطلب التنفيذ مباشرة، وتصدر محكمة التنفيذ أمرها بالسداد أو الإخلاء خلال المهلة النظامية. الشرط هو أن يكون الحق محدد المقدار ومستحق الأداء، وهذا ما تضمنه الصياغة الدقيقة في العقد طويل المدة بشرط الالتزام.

خطوات إخلاء المستأجر المتعثر عبر محكمة التنفيذ

توثيق التأخر: كشف حساب الأجرة المستحقة وتواريخ الاستحقاق من العقد الموثق.
الإنذار النظامي: إنذار كتابي عبر القناة المتفق عليها في العقد أو عبر إيجار، بالمدة المحددة في شرط الفسخ الصريح.
انقضاء مهلة الإنذار دون سداد: هنا يتحقق شرط الفسخ، ويُحتفظ بإثبات الإرسال والاستلام.
طلب التنفيذ في ناجز: يُرفق العقد الموثق وكشف المستحقات وإثبات الإنذار، ويُطلب السداد والإخلاء.
أمر التنفيذ: تُمهل المحكمة المنفذ ضده خمسة أيام للسداد أو التسليم، ثم تبدأ إجراءات الإجبار.
التسليم الفعلي: محضر تسليم العين وحصر ما فيها، وتحصيل المتأخرات من أموال المنفذ ضده أو الضمان.

المدة المتوقعة والأخطاء التي تطيلها

المرحلة	المدة المعتادة	ما يطيلها
الإنذار	بحسب العقد (غالبًا 15–30 يومًا)	عقد بلا شرط فسخ صريح أو مدة إنذار
قيد طلب التنفيذ	أيام	مرفقات ناقصة أو مطالبة غير محددة المقدار
أمر التنفيذ والمهلة	أسبوع تقريبًا	اعتراض المنفذ ضده بمنازعة تنفيذ
التسليم الفعلي	2–6 أسابيع	تعذر الوصول إلى العين أو منقولات تحتاج حصرًا

منازعة التنفيذ التي يرفعها المستأجر هي أكثر ما يطيل الإجراء، وهي تُرد سريعًا إذا كان الملف مكتملًا. راجع دليل منازعات التنفيذ لتفاصيل الرد عليها.

من واقع الممارسة

مالك عمارة في جدة أنذر مستأجرًا شفهيًا ثلاث مرات ثم تقدم بطلب التنفيذ بلا إثبات إنذار، فاعترض المستأجر بمنازعة تنفيذ استغرقت شهرين. في الملف التالي للمالك نفسه بعد نقل الإدارة إلى الشركة، أُرسل الإنذار عبر القناة الموثقة، وقُيد الطلب مكتملًا، وتم التسليم خلال خمسة أسابيع. الفرق كان في الإنذار لا في المحكمة.

الأسئلة الشائعة عن إخلاء المستأجر المتعثر

هل يمكن إخلاء المستأجر إذا لم يكن العقد موثقًا في إيجار؟

يمكن، لكن عبر دعوى موضوعية أمام المحكمة المختصة لإثبات العقد والتأخر، وهي أطول بكثير.

هل يجوز للمالك فصل الخدمات أو تغيير الأقفال؟

لا؛ هذا تعدٍّ يعرض المالك للمساءلة ويضعف موقفه في التنفيذ.

ماذا لو غادر المستأجر وترك منقولاته؟

تُحصر بمحضر عبر محكمة التنفيذ ولا يتصرف فيها المالك من تلقاء نفسه.

هل يشمل الإخلاء تحصيل المتأخرات؟

نعم، يُطلب السداد والإخلاء في الطلب نفسه، ويُنفذ التحصيل على أموال المنفذ ضده.

لحظة القرار

إذا كان لديك مستأجر متأخر عن السداد، أرسل عبر واتساب على الرقم 0530099485 عقد الإيجار وكشف المستحقات، لتحصل على تقييم أولي لوضعك. الأتعاب تُعرض كاملة قبل البدء.

احجز جلسة مسائية 15 دقيقة

القطاع: إدارة الأملاك والأوقاف — اعتماد: الشريك المؤسس المحامي محمود عادل الثمالي | آخر تحديث: 13 سبتمبر 2026

عن شركة محمود عادل الثمالي للمحاماة

شركة محمود عادل الثمالي للمحاماة والاستشارات القانونية والتحكيم شركة محاماة سعودية تقدم خدماتها للشركات والمستثمرين والجهات في الإدارة القانونية للأملاك، من الاستشارة والصياغة إلى التقاضي والتحكيم. آخر تحديث: سبتمبر 2026.