دليل تملك الأجانب للعقار في السعودية 2026: الشروط والنطاقات والمشاكل

تقدم شركة محمود عادل الثمالي للمحاماة والاستشارات القانونية والتحكيم في الرياض وجدة والطائف هذا الدليل عن تملك الأجانب للعقار في السعودية بعد نفاذ نظام تملك غير السعوديين للعقار في 22 يناير 2026 واعتماد وثيقة النطاقات الجغرافية في يونيو 2026. يشرح الدليل من يحق له التملك، وأين، وبأي إجراء، ثم المشاكل الفعلية التي تصل إلى الشركة من مشترين أجانب: الشراء خارج النطاق، والتملك باسم سعودي، والبيع على الخارطة، والميراث، والنزاع على الصك.

نظام تملك غير السعوديين للعقار: الإطار في سطور

صدر النظام المحدث بالمرسوم الملكي رقم (م/14) بتاريخ 14 يوليو 2025، ودخل حيز النفاذ في 22 يناير 2026، وتتلقى الهيئة العامة للعقار طلبات التملك عبر بوابة «عقارات السعودية» من المقيمين وغير المقيمين والشركات غير السعودية. ثم اعتمد مجلس الوزراء في يونيو 2026 وثيقة النطاقات الجغرافية التي تحدد المواقع المسموح فيها بالتملك، ونسبة التملك المسموح بها في كل نطاق، ونوع الحق العيني (ملكية كاملة أو انتفاع) ومدته.

القاعدة: التملك مسموح في مختلف مناطق المملكة ضمن نطاقات محددة، ومقيد في الرياض وجدة بالنطاقات المعلنة، ومقصور في مكة المكرمة والمدينة المنورة على الأفراد المسلمين والشركات السعودية داخل نطاقات معينة، ومحظور تمامًا في المناطق الحدودية وقرب المنشآت العسكرية والأمنية.

من يحق له تملك العقار من غير السعوديين؟

الفئة	ما يجوز تملكه	الضابط
المقيم (فرد)	عقار سكني للسكن الشخصي داخل النطاقات	بطلب عبر بوابة الهيئة وضمن نسبة النطاق
حامل الإقامة المميزة	تملك أوسع للسكني والاستثماري داخل النطاقات	وفق مزايا الإقامة المميزة وضوابط النطاق
غير المقيم (فرد)	تملك أو انتفاع داخل النطاقات المعلنة	تحقق من نوع الحق ومدته في وثيقة النطاق
الشركة الأجنبية المرخصة	عقار لمزاولة النشاط أو سكن العاملين	ترخيص استثمار ساري وربط العقار بالنشاط
الشركة غير السعودية غير المرخصة	تملك أو انتفاع استثماري داخل النطاقات	طلب عبر الهيئة وفق ضوابط النطاق
الجميع في مكة والمدينة	أفراد مسلمون وشركات سعودية فقط داخل نطاقات محددة	لا استثناء لغير المسلم عدا الميراث

نسبة التملك المسموح بها ونوع الحق يختلفان من نطاق إلى آخر، لذلك السؤال الأول قبل أي دفع: هل العقار داخل نطاق معلن، وما الحق المتاح فيه؟ الإجابة تكون من خريطة النطاق لا من كلام البائع أو الوسيط.

إجراء تملك الأجنبي للعقار خطوة بخطوة

1. التحقق من النطاق: مطابقة موقع العقار بخرائط وثيقة النطاقات الجغرافية ونسبة التملك المتبقية فيه.

2. فحص الصك: التأكد من أن الصك إلكتروني محدث في البورصة العقارية، وخلوه من الرهون والحجوزات والقيود.

3. التقدم بطلب التملك عبر بوابة «عقارات السعودية» وإرفاق الهوية أو الإقامة أو ترخيص الاستثمار.

4. عقد البيع: صياغة عقد يربط سريان البيع بالموافقة على طلب التملك، مع حفظ الثمن في حساب ضمان حتى الإفراغ.

5. سداد ضريبة التصرفات العقارية ورسوم التسجيل، ثم الإفراغ الإلكتروني وتسجيل الحق باسم المشتري.

6. ما بعد التملك: الالتزامات الدورية، والاستخدام وفق الغرض المصرح، وشروط التصرف والبيع.

مشاكل تملك الأجانب للعقار: ما نراه في الملفات

المشكلة	كيف تحدث	أثرها	الوقاية
الشراء خارج النطاق	وسيط يبيع عقارًا خارج النطاقات المعلنة أو في نطاق استُنفدت نسبته	رفض طلب التملك وبقاء الثمن عند البائع	تحقق من النطاق قبل العربون، واربط العقد بالموافقة
التملك باسم سعودي	تسجيل العقار باسم صديق أو كفيل مع اتفاق جانبي	لا حماية نظامية للمشتري الفعلي، ومخاطر التستر والميراث والدائنين	لا بديل عن التملك النظامي؛ الاتفاق الجانبي لا يُعتد به
البيع على الخارطة	دفعات لمطور قبل اكتمال المشروع	تأخر أو تعثر المشروع وصعوبة الاسترداد	التأكد من ترخيص المشروع في برنامج البيع على الخارطة وحساب الضمان
الميراث	وفاة المالك الأجنبي وورثة خارج المملكة	تعطل التصرف لغياب حصر الورثة والوكالات	وصية موثقة وتوكيل لممثل داخل المملكة
النزاع على الصك	صك ورقي قديم أو تعارض حدود	دعوى عقارية تستغرق شهورًا	لا شراء إلا بصك إلكتروني محدث ومحضر حدود
الوسيط غير المرخص	وسيط بلا رخصة فال يقبض العربون	ضياع العربون وصعوبة الملاحقة	التعامل مع مرخص فقط والدفع عبر حساب ضمان
التمويل	اشتراطات المصارف على غير السعوديين	تعثر إتمام الصفقة بعد العربون	موافقة تمويل مبدئية قبل توقيع العقد

لماذا لا نقبل التملك باسم سعودي؟

يطلب بعض المشترين تسجيل العقار باسم مواطن مع ورقة جانبية تثبت أن المال مالهم. هذه الورقة لا تحمي المشتري: العقار في نظر النظام ملك من سُجل باسمه، ويخضع لدائنيه وورثته وتصرفاته، والاتفاق الجانبي قد يُعد تسترًا يعرض الطرفين للمساءلة. بعد نفاذ النظام الجديد لم يعد لهذا الطريق مبرر؛ إن كان العقار داخل نطاق، فالتملك النظامي متاح، وإن كان خارجه، فالصفقة لا تُتم أصلًا.

ماذا بعد الشراء؟ الإدارة القانونية لعقار المالك الأجنبي

المالك الأجنبي غالبًا بعيد عن العقار، وهذا يجعله الأكثر حاجة إلى الإدارة القانونية للأملاك: تأجير على عقد طويل المدة بشرط الالتزام موثق في إيجار، وتحصيل عبر التنفيذ، وتقرير ربع سنوي يصله أينما كان، ووكالة محدودة لممثل قانوني داخل المملكة يتصرف في حدودها. الشركة تتولى ذلك من مكاتبها في الرياض وجدة والطائف، وتتابع الالتزامات الدورية المرتبطة بتملك غير السعوديين.

من واقع الممارسة

مستثمر خليجي دفع عربونًا لشقة في جدة عبر وسيط، ثم تبين أن المبنى يقع خارج النطاقات المعلنة. لأن العقد لم يربط البيع بالموافقة على التملك، رفض البائع رد العربون. عالجت الشركة الملف بدعوى استرداد استغرقت أشهرًا، بينما كان التحقق من النطاق قبل الدفع يستغرق دقائق. منذ ذلك الملف، لا تُصاغ لعملاء الشركة الأجانب عقود بيع إلا بشرط الموافقة وحساب ضمان.

الأسئلة الشائعة عن تملك الأجانب للعقار في السعودية

هل يستطيع المقيم العادي شراء أرض؟

التملك المتاح للمقيم الفرد يتركز على السكن الشخصي داخل النطاقات؛ نوع العقار المسموح يُحدد من وثيقة النطاق والطلب عبر الهيئة.

هل يجوز لغير المسلم تملك عقار في مكة أو المدينة؟

لا، التملك فيهما مقصور على الأفراد المسلمين والشركات السعودية داخل نطاقات محددة، ولا يُكتسب لغيرهم إلا بالميراث.

هل تلزم الإقامة للتملك؟

لا، النظام يتيح التملك لغير المقيمين والشركات غير السعودية داخل النطاقات وفق ضوابطها.

ما الضريبة عند الشراء؟

ضريبة التصرفات العقارية بنسبة 5% من قيمة الصفقة تُسدد قبل الإفراغ، ما لم ينطبق إعفاء.

ماذا يحدث للعقار عند وفاة المالك الأجنبي؟

ينتقل للورثة بالميراث، ويُنصح بوصية موثقة وتوكيل ممثل داخل المملكة لتفادي تعطل التصرف.

هل يمكن بيع العقار متى شئت؟

بعض النطاقات تضع ضوابط على مدة الحق والتصرف؛ يُراجع ذلك في وثيقة النطاق قبل الشراء.

لحظة القرار

إذا كنت أجنبيًا تنوي شراء عقار في المملكة أو دفعت عربونًا بالفعل، أرسل عبر واتساب على الرقم 0530099485 موقع العقار وصورة الصك أو عرض البيع، لتحصل على تقييم أولي: هل العقار داخل نطاق مسموح، وما الحق المتاح، وما الشروط الواجب إدراجها في العقد. الأتعاب تُعرض كاملة قبل البدء، وتتوفر الاستشارة بالإنجليزية.

احجز جلسة مسائية 15 دقيقة

---

القطاع: إدارة الأملاك والأوقاف — اعتماد: الشريك المؤسس المحامي محمود عادل الثمالي | آخر تحديث: 13 سبتمبر 2026

المصادر: نظام تملك غير السعوديين للعقار (م/14 لعام 1447هـ)، الهيئة العامة للعقار — منصة تملك غير السعوديين، وثيقة النطاقات الجغرافية (يونيو 2026)، دليل الدعاوى العقارية في ناجز.