تملك العقار والتسجيل العيني في السعودية 2026: دليل المستثمر والمالك وغير السعودي
يحكم تملك العقار في السعودية اليوم نظامان رئيسيان: نظام تملك غير السعوديين للعقار النافذ منذ 22 يناير 2026، ونظام التسجيل العيني للعقار الذي يجعل للسجل العقاري حجية مطلقة. يجمع هذا الدليل ما يحتاجه المستثمر والمالك وغير السعودي قبل الشراء أو التسجيل.
شركة محمود عادل الثمالي للمحاماة: مكاتب في الرياض (حي العليا) وجدة والطائف والخبر، وخدمة عن بُعد لبقية المدن. اطلع على شهاداتنا واعتماداتنا
نظام تملك غير السعوديين للعقار
صدر بالمرسوم الملكي (م/14) وتاريخ 19/1/1447هـ، ونفذ في 22 يناير 2026، وصدرت لائحته التنفيذية بقرار مجلس الوزراء في يونيو 2026، وتُقدَّم الطلبات عبر بوابة «عقارات السعودية».
يتملك غير السعودي داخل النطاقات الجغرافية التي يحددها مجلس الوزراء، ويحدد المجلس أيضاً أنواع الحقوق والحد الأعلى لنسب التملك.
يحق للمقيم إقامة نظامية تملك عقار سكني واحد خارج النطاقات، ما عدا مكة المكرمة والمدينة المنورة.
يقتصر تملك الأفراد في مكة المكرمة والمدينة المنورة على المسلمين.
لا يكون التملك صحيحاً إلا بتسجيله في السجل العقاري.
رسم الهيئة 2% في مدينة الرياض ومحافظة جدة ومكة المكرمة والمدينة المنورة، ولا رسم في بقية المناطق، وتُضاف ضريبة التصرفات العقارية 5%.
قد تصل غرامة المخالفة إلى 5% من قيمة الحق، بحد أقصى 10 ملايين ريال.
تملك الشركات
الشركة الأجنبية تسجّل لدى وزارة الاستثمار، وتفصح عن ملاكها، وتعيّن ممثلاً نظامياً، وتفتح حساباً بنكياً في المملكة، وتتملك داخل النطاقات فقط.
الشركة السعودية غير المدرجة التي فيها شريك أجنبي تتملك داخل النطاقات، وتتملك خارجها ما تحتاجه لنشاطها أو لسكن موظفيها بعد موافقة وزارة الاستثمار، ما عدا مكة المكرمة والمدينة المنورة.
الشركات المدرجة والصناديق تخضع لضوابط هيئة السوق المالية.
للمستثمر الأجنبي الذي يؤسس نشاطاً في المملكة: مكتب المستثمر الأجنبي.
التسجيل العيني والسجل العقاري
صدر نظام التسجيل العيني للعقار بالمرسوم الملكي (م/91) وتاريخ 19/9/1443هـ.
للسجل العقاري حجية مطلقة، ولا يُطعن فيه إلا لخطأ كتابي أو تزوير.
يكتسب التسجيل الأول حجيته خلال مدة لا تتجاوز سنة من نشر القوائم، وبعدها لا يبقى للمتضرر إلا التعويض. التفاصيل في الاعتراض على قوائم الملاك.
لا تنفذ التصرفات اللاحقة إلا بتسجيلها، ويجب قيد الإيجارات التي مدتها عشر سنوات فأكثر.
لا تُسمع الدعوى العينية إلا بعد التأشير بها في السجل.
التوثيق العقاري
يوثّق العقود والإفراغات كاتب العدل أو الموثق المرخص، وفق نظام التوثيق الصادر بالمرسوم الملكي (م/164) وتاريخ 19/11/1441هـ. وفي المناطق التي لم يُعلن فيها التسجيل العيني بعد، يستمر العمل بنظم التوثيق السابقة.
أسئلة شائعة
هل يحق للأجنبي غير المقيم شراء عقار في السعودية؟
نعم، داخل النطاقات الجغرافية المعتمدة. ويشترط ذلك هوية رقمية تصدر عبر السفارات والممثليات السعودية، وحساباً بنكياً سعودياً، ورقم جوال سعودياً، ثم يُقدَّم الطلب عبر بوابة «عقارات السعودية».
ما شروط تملك الخليجيين أو الأجانب للعقار التجاري في السعودية؟
يتملك الأجنبي داخل النطاقات المعتمدة وفق نوع الحق والنسب المحددة لكل نطاق. ويتملك الخليجي أيضاً خارج النطاق للسكن أو الاستثمار وفق التنظيم الخليجي، ما عدا مكة المكرمة والمدينة المنورة. وفي الحالتين يجب تسجيل العقار في السجل العقاري.
هل يستطيع المقيم شراء منزل خارج النطاقات؟
نعم، عقاراً سكنياً واحداً، ما عدا مكة المكرمة والمدينة المنورة.
هل يجوز لغير المسلم التملك في مكة المكرمة أو المدينة المنورة؟
لا. يقتصر تملك الأفراد فيهما على المسلمين، داخل النطاقات المحددة.
كم تبلغ رسوم تملك غير السعودي للعقار؟
رسم الهيئة العامة للعقار 2% في مدينة الرياض ومحافظة جدة ومكة المكرمة والمدينة المنورة، ولا رسم في بقية المناطق. وتُضاف ضريبة التصرفات العقارية بنسبة 5%.
كيف تتملك شركة أجنبية عقاراً في السعودية؟
تسجّل لدى وزارة الاستثمار، وتفصح عن ملاكها، وتعيّن ممثلاً نظامياً بهوية صادرة وفق أنظمة المملكة، وتفتح حساباً بنكياً في المملكة. وتتملك داخل النطاقات فقط، ما عدا مكة المكرمة والمدينة المنورة.
هل يمنح شراء العقار إقامة؟
لا. التملك لا يرتب إلا حقوق المالك، والإقامة لها نظام مستقل هو نظام الإقامة المميزة.
ما مدة الاعتراض على التسجيل العيني الأول للعقار؟
يكتسب التسجيل الأول حجيته المطلقة خلال مدة لا تتجاوز سنة من نشر القوائم، وبعدها لا يبقى للمتضرر إلا المطالبة بالتعويض.
تعليقات